Според податоците на Евростат, објавени во анализата на „Еуроњуз“, земјава е меѓу европските држави со најизразено поскапување на изнајмувањето станови. Иако Македонија е далеку од драматичниот раст во Романија и Хрватска, каде што кириите се зголемиле за повеќе од 40 отсто, домашниот пазар на недвижности покажува тренд што отвора сериозно економско прашање: колку долго цените на домувањето можат да растат побрзо од куповната моќ на граѓаните?
Проблемот не е само во висината на кириите. Во Македонија истовремено растат и продажните цени на становите, што го прави купувањето сопствен дом сè понедостапно, особено за младите семејства. На тој начин се создава затворен круг: оние што не можат да купат стан остануваат подолго под кирија, а зголемената побарувачка за изнајмување создава дополнителен притисок врз цените.
Каде е Македонија на европската листа?
Според споредбата на вторите квартали од 2025 и 2026 година, Македонија со раст од 9,2 отсто се наоѓа на седмото место меѓу земјите со највисоки стапки што се издвоени во анализата на „Еуроњуз“, кога се вклучени и Турција и земјите надвор од ЕУ.
Годишен номинален раст на кириите, втор квартал 2026
Извор: Евростат / Euronews, 12.10.2026
Рангирање според издвоените земји со највисоки стапки, а не потврдено целосно рангирање на сите европски држави. Просекот на ЕУ е 3 отсто.
Македонија има поголем раст на кириите од Грција, Чешка, Албанија, Германија, Франција и Шпанија. Во непосредното соседство, повисок раст бележат Србија и Бугарија, додека Албанија и Грција имаат поумерено зголемување.
Податокот е особено значаен затоа што номиналниот раст од 9,2 отсто не може да се објасни само со општото поскапување на производите и услугите. Дел од притисокот произлегува од самата структура на пазарот на недвижности.
Зошто растат кириите во Македонија?
Еден од главните фактори е растот на цените на становите. Според податоците на Народната банка, во вториот квартал од 2026 година продажните цени на становите во Скопје биле повисоки за 13,3 отсто во однос на истиот период претходната година. Во првиот квартал годишниот раст изнесувал околу 16,7 отсто.
Кога купувањето стан станува поскапо, дел од потенцијалните купувачи го одложуваат купувањето и продолжуваат да живеат под кирија. Истовремено, сопствениците што купиле недвижност по повисока цена имаат мотив да бараат повисока закупнина за да постигнат посакуван поврат на инвестицијата.
Но, постои уште еден структурен проблем. Во Македонија изградбата на станови не значи автоматски и поголема понуда за долгорочно изнајмување. Дел од недвижностите се купуваат како форма на заштеда, инвестиција или за повремено користење. Доколку тие станови остануваат надвор од пазарот, новата градба не мора да ги намали кириите.
Ова особено се однесува на Скопје, каде што се концентрирани значителен дел од работните места, универзитетите, административните институции и услугите. Побарувачката за живеалишта во атрактивните населби останува силна, додека понудата на станови со прифатлива цена не мора да ја следи истата динамика.
Колку навистина ги чинат кириите граѓаните?
Растот од 9,2 отсто на годишно ниво можеби изгледа умерено во споредба со Романија и Хрватска, но за домаќинство со ограничен буџет секое поскапување значи помалку пари за храна, транспорт, образование и други основни потреби.
Ако стан што претходно се изнајмувал за 300 евра поскапи за 9,2 отсто, месечната кирија достигнува 327,60 евра. На годишно ниво, станарот плаќа дополнителни 331 евро.
Илустративна пресметка со претпоставка дека индивидуалната кирија расте за националната стапка од 9,2%.
Според посебна европска споредба што ја објави „Еуроњуз“ во јуни 2026 година, Скопје со референтна месечна кирија од 470 евра за двособен стан е на дното на листата од 40 европски градови. Но, тоа не значи дека домувањето е достапно за граѓаните.
Едно е апсолутната цена на киријата, а сосема друго нејзиниот однос со просечната и медијалната плата. Стан што е релативно евтин во споредба со западноевропските метрополи може да претставува голем финансиски товар за македонско семејство.
Затоа вистинската мерка за достапноста на домувањето не е само колку евра чини месечната кирија, туку колкав дел од расположливиот доход се троши за неа.
Становите стануваат инвестиција наместо дом
Еден од клучните економски процеси зад поскапувањето е претворањето на недвижностите во инвестициски инструмент.
Во услови кога граѓаните бараат начин да ја заштитат вредноста на заштедите, купувањето стан се доживува како релативно сигурна инвестиција. Но, ваквото однесување може да има пошироки последици за пазарот.
Кога становите се купуваат првенствено за вложување, а не за живеење, се зголемува побарувачката за купување недвижности. Тоа придонесува за раст на продажните цени, а дел од сопствениците потоа настојуваат да остварат повисок принос преку изнајмување.
Сличен процес се забележува и во Хрватска. Тамошните експерти предупредуваат дека голем дел од становите станале инвестициски имот, додека туристичкото изнајмување и становите што остануваат празни дополнително го ограничуваат фондот достапен за долгорочно домување.
Во Македонија, меѓутоа, нема доволно јавно достапни и систематизирани податоци за да се утврди колкав дел од станбениот фонд се чува како инвестиција, колку станови остануваат празни и колку се изнајмуваат неформално. Без тие информации тешко може прецизно да се измери влијанието на инвестициските купувања врз кириите.
Интересен сигнал даваат и податоците од Регистарот на цени и закупнини, според кои во вториот квартал од 2026 година биле регистрирани 2.148 договори за закуп, помалку отколку во претходниот квартал, додека вкупната месечна вредност на регистрираните закупнини пораснала на 76,2 милиони денари. Сепак, овие податоци опфаќаат различни видови недвижности и не се директна мерка за просечната станбена кирија.
Зошто европското поскапување не е исто со македонското?
Романија и Хрватска бележат екстремни стапки на раст, но дел од тие зголемувања се поврзани со административни промени кај јавното и социјалното домување.
Во Хрватска, на пример, зголемувањето на социјалните кирии во Загреб имало значително влијание врз статистичкиот индекс. Дополнително, поголем број новорегистрирани договори за закуп на поквалитетни станови влијаеле врз структурата на измерените цени.
Оттука, раст од 40 отсто на националниот индекс не значи дека секој приватен станар во Хрватска добил сметка за кирија повисока за 40 отсто. Ова е важна разлика при споредувањето на европските податоци.
И за Македонија индексот од 9,2 отсто треба да се чита како статистичка промена на измерените закупнини, а не како доказ дека сите нови договори за изнајмување поскапеле за истиот процент.
Што може да го запре растот на кириите?
Економската логика покажува дека долгорочно решение не може да се бара само во зголемувањето на бројот на новоизградени станови. Потребно е да се зголеми понудата на станови што се навистина достапни за живеење и долгорочно изнајмување.
Тоа подразбира подобра евиденција на празните станови, поголема транспарентност на пазарот на закуп, стимулирање на долгорочното изнајмување и развој на програми за достапно домување.
Особено важно е да се разгледаат можности за јавен или непрофитен станбен фонд за млади, семејства со пониски примања и работници што се преселуваат поради вработување.
Но, секоја мерка мора внимателно да се дизајнира. Ограничувањата на кириите без истовремено зголемување на понудата можат да доведат до повлекување на становите од пазарот или до неформално изнајмување.
Македонија сè уште има пониски апсолутни кирии од голем дел од Европа, но динамиката на растот е предупредувачка. Ако продажните цени продолжат да растат, а пристапот до станбени кредити и сопствен дом остане ограничен за младите, побарувачката за изнајмување може дополнително да се зголеми.
Главното економско прашање не е дали во Македонија се градат доволно станови, туку дали становите што се градат се достапни за луѓето што треба да живеат во нив.
Доколку пазарот продолжи да се развива претежно според инвестициската побарувачка, без соодветна понуда за долгорочно домување, ризикот е кириите постепено да станат трајно висока ставка во семејните буџети.
А тоа би значело дека дури и растот на платите нема нужно да се претвори во подобар животен стандард, бидејќи сè поголем дел од доходот ќе завршува во трошоци за покрив над главата.
