Цените на недвижностите растат, кириите стануваат сè поголем товар, а заштедата за учество во станбен кредит за многумина изгледа како невозможна мисија. Новите правила на Народната банка, со кои учеството за прв стан се намалува на 10 проценти, на прв поглед носат добра вест. Но дали тоа навистина значи дека младите полесно ќе дојдат до свој дом или само дека ќе можат порано да се задолжат на 30 години?
Помалку пари за учество, но поголем кредит
За многумина во дваесеттите и триесеттите години, купувањето стан е еден од најголемите животни предизвици. Дури и кога имаат редовна работа, младите тешко успеваат истовремено да плаќаат кирија, да ги покриваат секојдневните трошоци и да штедат за сопствен дом.
Новите услови за станбено кредитирање треба да го олеснат токму овој проблем. Наместо досегашните 25 проценти, за купување прв стан учеството може да изнесува само 10 проценти, доколку кредитокорисникот ги исполнува банкарските услови.
Да земеме пример со стан од 100.000 евра.
Со учество од 25 проценти, младиот купувач треба однапред да обезбеди 25.000 евра. Со новите правила, потребни се 10.000 евра.
Разликата од 15.000 евра изгледа како огромно олеснување. Особено за млад човек кој штотуку започнал кариера или за пар кој сака да го реши станбеното прашање.
Но има и друга страна. Со помалото учество се зголемува износот што треба да се позајми од банката, а со тоа и вкупната камата што ќе се плати во следните три децении.
За стан од 100.000 евра, со учество од 10 проценти и кредит од 90.000 евра на 30 години, при илустративна фиксна годишна камата од 3 проценти, месечната рата би изнесувала околу 379 евра.
Тоа се 379 евра секој месец, во следните 360 месеци.
Становите поскапуваат, а младите мора да заработуваат сè повеќе
Додека банките го олеснуваат пристапот до кредитите, цените на недвижностите продолжуваат да растат.
Според податоците на Народната банка, огласените цени на становите во Скопје во третиот квартал од 2026 година биле за 10,3 проценти повисоки во споредба со истиот период лани.
Тоа значи дека стан кој пред една година чинел 100.000 евра, при такво поскапување сега би чинел 110.300 евра.
За млад купувач со учество од 10 проценти, кредитот би изнесувал 99.270 евра, а месечната рата, при претпоставена камата од 3 проценти на 30 години, би достигнала околу 419 евра.
И тука се појавува клучното прашање: колку млади во Македонија можат секој месец да издвојуваат повеќе од 400 евра само за станбен кредит?
Ако млад пар заедно заработува 1.200 евра, рата од 419 евра би им одземала околу 35 проценти од вкупните месечни приходи. Остатокот треба да биде доволен за сметки, храна, превоз, здравје и сите други животни потреби.
А доколку планираат деца, трошоците дополнително се зголемуваат.
Под кирија или со кредит – дилемата на една генерација
За дел од младите, плаќањето станбен кредит изгледа попривлечно од плаќањето кирија.
Ако месечно издвојуваат 400 евра за изнајмен стан, логично е да се запрашаат дали не би било подобро слична сума да ја плаќаат за сопствен дом.
Но разликата не е толку едноставна.
Киријата овозможува поголема флексибилност. Младите можат да се преселат во друг град, да заминат во странство или да ја променат работата без долгорочна обврска кон банка.
Купувањето стан, пак, носи сигурност и создавање сопствен имот, но и финансиска обврска која може да трае до пензионирање.
Дополнителен ризик се променливите каматни стапки. Дел од банките нудат фиксни камати само за одреден број години, по што ратата може да се зголеми.
Тоа значи дека младиот човек кој денес може да издвојува 380 евра месечно мора да размислува и дали би можел да плаќа значително повеќе во иднина.
Во Македонија има над 307.000 празни станови, а младите сонуваат за свој
Еден од најголемите парадокси на македонскиот пазар на недвижности е бројот на ненаселени станови.
Според Пописот од 2021 година, во државата има 839.174 станови, од кои дури 307.187 се евидентирани како ненаселени.
Тоа се 36,6 проценти од вкупниот станбен фонд.
Секако, не сите овие станови се достапни за живеење или за изнајмување. Дел се наоѓаат во иселени населени места, дел се стари или во лоша состојба, а други не се понудени на пазарот.
Но бројката отвора пошироко прашање: како земја со толку голем број ненаселени станови истовремено има генерации што тешко можат да си дозволат сопствен дом?
И дали решението е само во полесното кредитирање или и во создавањето подостапен пазар за домување?
Дали сопствениот стан станува луксуз за младите?
Намалувањето на учеството на 10 проценти несомнено може да им помогне на младите кои имаат стабилни приходи, но немаат доволно заштеда.
Сепак, оваа промена не значи дека становите стануваат поевтини.
Напротив, доколку повеќе луѓе добијат можност да подигнат кредит, а понудата на станови не се зголемува доволно, поголемата побарувачка може дополнително да ги притисне цените нагоре.
За младите со просечни и пониски примања проблемот останува ист. Не е доволно банката да побара помалку пари на почетокот ако месечната рата и понатаму е преголема за нивниот буџет.
Прашањето е и колку е одржливо една генерација да влегува во своите триесетти години со долг што ќе го отплаќа до шеесеттата.
Можноста да се купи стан со помало учество е чекор кон полесно решавање на станбеното прашање. Но вистинската достапност на домувањето не се мери само според тоа колку лесно се добива кредит, туку и според односот меѓу цените на становите, платите и животните трошоци.
Зашто за младите во Македонија најголемиот проблем не е само како да дојдат до првиот стан, туку како да изградат самостоен живот без цели три децении да им бидат подредени на една банкарска рата.
